1、2010年楼价会跌吗?
对比2009年广州楼市楼价由回落到攀升,进而涨幅领先,市民更关心今年的楼价到底会怎么走。在政府调控大棒即将出手之际,购房者的停顿加剧了市场的观望情绪。今年小长假,元旦假期的销售数据反映,市场成交正在回落。
地产专家韩世同认为,目前广州楼市已进入买方卖方对峙僵持阶段,市场有价无市的状况会进一步加重。开发商除非能再次拉动和吸引投资购房的热潮,否则只有降价促销一条路可走。尽管,开发商现在并不太差钱,尤其是目前市场销售还比较好的开发商,但那些一直定价偏高、存货较大、现金不足的开发商则肯定支持不了太久。
韩世同强调,楼市大涨之后必然会出现大跌。楼价在合理的价位是可以实现稳定的,但在历史高位的情况下大多是不进则退的。他不看好今年楼市趋稳,据他判断,楼市趋降的可能性非常之大。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,尽管近来有“遏制部分城市楼价过快增长”政策的出台,但今年广州楼价仍将稳步上升,并会进入“万元时代”。他表示,2009年的广州楼价是稳步上升的,且有成交量支撑；今年将由换房群体主导市场,这决定了购房者将追求更高素质的物业,价格自然会更高一些。目前超过70%的潜在购房客户为换房客,换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。同时,今年广州的供应量的减少,也决定楼价不会下跌。亚运停工期的影响也将是直接导致商品住宅结构性缺货的主要因素。最后,适度宽松的货币政策未改变,房贷政策未收紧,这决定了购房需求不会萎缩。
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2、还有哪些政策可能出台?
2009年末,政府打出了一系列的组合拳。一线城市紧随中央政策出台调控措施,除了营业税优惠的调整,广州加大了闲置土地的打击力度,修订的《广州市闲置土地处理办法》将重罚囤地开发商,不仅按地价20%一次性征收土地闲置费,还要根据地价增值情况要求开发商补交差价。广州还将在今年推出经济租赁房,而沉寂一年多的限价房很有可能在今年“重出江湖”。
2010年的楼市政策调整已经毋庸置疑。遏制部分城市房价上涨过快的势头,政府将采取哪些新举措呢?
近期举行的住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长姜伟新表示:“在商品住房价格过高、上涨过快的城市,在加快保障房建设进度的同时,可以扩大经济适用住房的供应范围,由低收入家庭向中等偏下收入家庭逐步扩大。”
住建部为了遏制高房价,将采取系列新举措,包括:限价房公租房安置房,规模比去年增加一倍；大力增加普通房供应,五类房编制三年规划；抑制投资投机性购房,将严格二套住房信贷；清理房地产优惠政策,不得减免土地出让金；针对收“诚意金”现象,将完善住房预售制度,研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。
另外,据报道,今年税务部门可能在范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,北京商业地产最有可能在2010年开征,其后将推广至。对于住宅物业税的开征,无论是财税专家、经济界人士还是房地产专业人士,几乎众口一辞地表示,由于操作成本高,今年内开征几乎不可能,房地产短期内不会受到影响。但不管真假如何,这一信息表明,物业税开征步伐将大大加快。
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3、2009年的火爆成交能否延续?
2009年,广州楼市成交量的曲线图令人难忘。阳光家缘数据统计,截至2009年12月,广州市十区二市一手住宅网签成交量突破十万套,总成交套数达到102620套,相比2008年同期上涨了75.6%。
二手住宅成交也水涨船高。中介数据显示,2009年1—11月广州二手房总体成交宗数达107051宗,总体成交面积为1037.31万平方米,分别比2008年同期大涨93.6%、68.4%,“彻底改变2008年弱势缩量调整的市场格局”。
2009年一手楼市的成交火爆,最主要是因为政策面的支持力度较之2008年要大,包括税费成本、信贷利率等明显下调。尽管年内楼价在不断走高,但买家在2009年内的预期基本趋向于乐观,虽然在年中有个别月份出现调整,但总体的入市情绪相当高涨,故成交量创出高位。
值得关注的是,2010年这种成交量的放量也导致有效需求的快速消化,新增补充性需求无法跟得上同期被消化的需求。2010年的房地产市场如何才能重新储备有效客户?成交是否能延续2009年的火爆?
合富辉煌集团市场研究部认为,2010年广州一手楼新增供应量有限,大多数都集中在外围区域,市中心区域的供应量减少,将导致成交走低,但价格仍将保持高位。据其监测,2010年全市十区新增住宅供应约4.9万套,尤其中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩趋势,预计供应约2.2万套。
因为亚运期间的停工期,主要分布在城区和近郊的二手楼凭借其价格、地段、配套等优势,今年广州二手房市场将保持量减价小升走势。考虑到政策面已经开始对投资行为进行抑制,如营业税优惠政策截止,加上二手房价经过2009年快速上行,估计2010年二手楼市的投资比重会减少4、商业能否成为下个投资热点?
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受经济环境影响,2009年广州商业地产持续低迷。太平戴维斯报告显示,尽管2009年甲级写字楼市场吸纳量达20.4万平方米,整个市场有实力雄厚的中资企业扩张需求作为有力支撑,使得空置率下降,但租金指数同比下降7.6%。
值得关注的是,在当前广州楼市,出现了住宅和商业地产价格“倒挂”的现象,住宅价格的高企,甚至超越商用物业,给许多投资者提供了不小的机会。
数据显示,2010年广州市场甲级写字楼新增供应量约73万平方米,达过去五年年均供应量的3倍。随着全球经济的逐步复苏,以及本地经济的回稳,跨国及本地企业的办公物业租赁面积和租金预算都将有所回升,全市甲级写字楼租赁市场需求也将相应得到恢复。但是,尽管未来市场需求回升,但仍难以抵消巨大的供应量。其预计2010年租金降幅为3%～4%,入驻率降幅达10%～15%。
机遇与危机并存齐行。
面对2010年来势汹汹的供应量,在世界经济未见明朗、国内经济复苏根基不稳的情况下,广州商业物业未来的前景是否遭遇前所未有的挑战?太平戴维斯助理董事陈松吟认为,由于广州定位为综合型城市,经济结构较上海、深圳这些金融城市复杂。所以广州的写字楼市场基本不会大起大落,会以平稳的基调发展。
2010年亚运会的到来和国内企业在广州扩大办公面积的情况持续,有利消化写字楼存量。而“退二进三和腾笼换鸟政策将会给广州尤其是海珠区的商业地产带来巨大的新机遇。”政府出台的“三旧”中,改造工业用地逐步置换为第三产业用地这一条,能够为市中心的商业物业提供大量的土地,这些地块非常适合商用物业的发展。
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5、地王强制收回危机高悬?
2009年8月,针对部分土地拍下后闲置迟迟不动工的状况,广州国土房管局打响地王狙击战。其中2007年9月中莱投资拿下的科学城一块47.2万平方米地块被收回,超过两年依然未见开工,成为广州被政府收回的高价“地王”。而云祥路地块、金地集团番禺地块也被证实遭政府收回。
2009年下半年土地市场火爆异常,地王此起彼伏。囤地现象也受到公众舆论越来越多的关注。针对土地闲置问题,国土资源部及各地市政府加大了监管和处理。针对最近创下中国土地竞拍纪录的广州亚运城地块项目,国土资源部日前特别发出公告,明确了广州亚运城未开发土地将在2011年1月31日亚残会结束时移交给开发商,开发商必须在土地移交后的24个月内开工,2016年11月10日前全部竣工。国土资源部表示,一旦开发商出现违约缴纳土地出让金和未按约定时限动工开发建设现象,将需每日交纳2550万元违约金,创下了国内土地违约金的纪录。而如果延期缴纳超过半年或闲置土地超过两年的,将被解除出让合同,无偿收回土地使用权。
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疯狂楼市跌入冰窟 专家:政策明晰房价会上涨
2009年岛城楼市很疯狂，仅市内四区的新房交易量便达到了3万多套，是2008年成交量的近 3倍。房价方面，市内四区新房均价超过了9000元/平方米，李沧区的房子也达到了8000元/平方米。近日，青岛市六部门出台意见，购房优惠政策再延续一年，继续为楼市松绑 。而进入2010年，让人意外的是，元旦期间岛城楼市竟跌入了“冰窟”——1月1日、2日的新房成交量仅为163套，比去年同期陷入低迷的196套还要低。二手房方面，看房量下降了50% ，一中介45家分店仅成交2套。对此，业内人士表示市民观望味渐浓，跟房源少、房价高有关系。但今年政策已清晰，青岛房价还会上涨。
◎新房情况
年后年前“冰火两重天”
3天成交量仅216套
1月4日，记者从“青岛网上房地产 ”发布的交易统计数据了解到，1月1日青岛市新房仅交易21套，总成交面积为2037.16平方米；1月2日有所恢复 ，新房成交量为142套，总成交面积为13865.3平方米 。但 1月3日，成交量再次下滑，共成交 53套，总成交面积5127.87平方米。而去年元旦那天青岛市新房成交量为85套，去年1月2日新房成交量也是111套，两天加起来为196套，比今年元旦前两天要多33套。其中住宅成交45套，总成交面积为4658.41平方米，普通住宅成交了45套，总成交面积4179.04平方米 。
记者看到，3日岛城各区市中，莱西市成交了13套，成交面积1229.87平方米 ，居销售榜位；城阳区成交了12套，成交面积1118.19平方米，位居销售榜第二位；胶南市住宅成交了9套，成交面积901.67平方米 ，列销售榜第三位。其余各区市成交仅一两套。
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记者了解到，截至 2010年1月4日，市南区住宅成交量仅为13套，市北区只有可怜的8套，四方区住宅成交量为33套，崂山区为10套。
“前年11月份国家逐渐出台购房优惠政策，促进楼市的发展，到去年元旦的时候，压了一年的楼市开始复苏。当时的房价也不高，房源供应充足，市民选择性大。”一位岛城楼市专家在接受记者采访时说道。
去年最后3天成交751套
“青岛网上房地产”的数据显示，去年的最后3天，青岛市新房交易量到达了751套。去年12月29日，青岛市新房交易量为307套，成交总面积为30606.5平方米 ；去年12月30日，青岛市新房交易量为374套，成交总面积为39014.2平方米 ；去年的最后一天，青岛市新房交易量为70套，成交总面积为6458.1平方米 。而今年的前3天成交量还不到去年最后3天的三分之一，可以说年前年后青岛楼市经历了“冰火两重天”。
去年一直火爆的楼市一进新年怎么沉寂了？记者采访了解到，去年年底由于担心购房优惠政策取消，一大批市民纷纷抢搭优惠政策末班车。位于八大峡的青岛房地产交易中心一度出现了早晨6点钟便有市民排队抢号的现象。为了省税、享受贷款7折利率，一些市民在年前匆匆买下了房子。去年一些楼盘也出现了还没开盘楼房已经被订完的现象。而去年的最后一天，青岛市六部门出台意见：购房优惠政策再延续一年，购房者新年里已经没有抢搭末班车的必要了。1月5日，记者在房地产交易中心看到，来办理过户手续的市民不多，大厅里冷冷清清的。
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◎二手房情况
不少中介分店成交量是零
新房成交量跌得厉害，那二手房的交易情况如何？1月5日上午，记者采访了太平洋房屋山东区域总经理林宪周和22世纪不动产代理部经理国华。
据了解，太平房屋在青岛共有45家分店。“元旦这3天假日二手房交易很惨淡。首先是看房量急剧下降。以前每个分店一天看房的客户得有20多个，这几天只有三四个。成交量方面变化很大。这3天很多分店都是零成交量，45家分店中只有2家共交易2套房子。”林宪周说道，“这几天成交量跌得确实很厉害。一季度是传统的淡季，过几天应该有所恢复，今年季度应该不错，跌幅不会太大”
“元旦看房量明显下降，电话咨询也有所减少。”国华向记者介绍说，“我感觉这几天本身就处于淡季，成交量也比较低。但我从各分店了解到，几个店的成交量还可以。看房量的下降跟这几天寒冷的天气有关系，很多市民都选择待在家里，旅游的都很少，更不用说到现场看房的了。”林宪周也有类似的观点，“刚性需求是存在的，假期因素太多，也快过年了，一些外地人都回老家了。天气转冷，出行交通不便，看房量下降也在情理之中。”
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◎追根究源
传统淡季市民正观望
新房房源供应不足
对于2010年元旦岛城楼市遭遇“滑铁卢”，业内专家龙江表示在意料之中。“一季度是传统的楼市淡季，进入冬季后施工的楼盘都很少，整个青岛楼市供应严重不足。供应量满足不了市场需求，尤其是市内四区，房源更少，市民购房的积极性不高，持观望态度。”1月5日，记者采访发现，市南市北热销楼盘很少，去年一直很火的李沧区，也仅有4个楼盘在售。
营业税2改5影响二手房
“去年年底国家出台遏制房价的政策，其中营业税2改5对二手房市场冲击还是很大的。”林宪周向记者介绍说，“去年年底的时候，为避免多交税，一些购买不足5年的好房源都纷纷出手了。现在高房价还是一直持续着，市民观望心理已经出现了两极分化。一种是等房价稳定后再购买，另一种盼望着房价降。”
“青岛一些好房源还在投资客手里，今年一季度应该会有一些投资客出让手上的房源。那时候好房源多起来，二手房交易量自然上去了。”林宪周说。
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◎业内人士
政策明晰 房价还会涨
元旦期间成交量下跌，淡季到来，是否意味着青岛楼市热潮开始退去？龙江认为，“市民观望只是暂时的，刚性需求的存在，政策的明朗，购房优惠政策的继续实施，可以看出青岛楼市的发展趋势，今年房价还会继续上涨的。”
林宪周也告诉记者，今年房价仍会上涨。“别只看这几天的交易量，总起来看今年一季度楼市还会不错，而接下来的几个季度楼市会更好。毕竟青岛刚性需求很大，加上贷款利率7折优惠会增大市民购买力，仍然看好今年的楼市。”文/记者 图/记者 李玮(署名除外)
◎相关新闻
京沪穗楼市新年惨淡开局
2010年元旦的北京楼市交了一份冰冷的答卷——1～3日，一手商品住宅签约仅403套，比去年同期陷入观望期的480套的成交量还低 ！二手房成交量更是“惨淡”，二手住宅网签套数为58套，同比下降64.8%。
广州市国土房管局官方统计数据显示，今年元旦小黄金周假期前两日广州楼市共成交了247套住房，平均一天仅成交124套房。在楼市尚未走出寒冬的2009年元旦期间，三天内仍然网签卖楼 613套，日均 206套。从数据看，今年广州元旦楼市日均成交量相比去年大幅缩水40%。
在上海，楼市也告别了年前活跃多时的“末班车”行情。在一系列新政策的影响下，短期“假日楼市”成交量下降明显，买、卖双方观望的有所增多，而居高的房价暂时未见松动。此外，上海“网上房地产”显示，1月1日、2日，上海全市一手房住宅成交量处于低位，分别为50套、95套。
有多位开发商表示，元旦期间由于交通不便，出门看房或办理手续的人都显著减少，这是元旦楼市成交较低的主要原因之一。此外，二手房市场的成交变化也让买房人产生了一定的观望情绪。 据《新京报》
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房价会降吗？ 宏观调控再成购房“时间窗口”
据财经日报，新年伊始，很多人都有美好的心愿和憧憬，而购房无疑是最重要的愿望之一。
2009年楼市的狂飙突进浇灭了很多人的购房梦想，但去年年底的又一波房地产宏观调控，让很多人再次燃起了希望的火花。但房价真会如等待许久的购房者所愿降一点吗？
买，还是不买？这个购房中的选择题一直让很多人纠结。特别是自2003年“121号文”起有了房地产宏观调控一说以后，更增加了这个选择题答案的变数。
不可否认的是，由于前几年房价对房地产调控近乎的“免疫力”，甚至屡次出现房价逆宏观调控精神走高的经历后，今天已经没多少人还对宏观调控能降低房价抱有希望。而且，甚至有不少业内人士以经验之谈告诉身边的朋友“宏观调控之后的三至六个月是逢低购房的好时间”。
房价和宏观调控之间的关系正经历着寓言故事“狼来了”般的尴尬。只是没人知道什么时候狼真的来了。
关于中国房地产问题，最重要的外生变量有三个：货币政策（主要是房地产信贷）、土地政策和税收政策，最重要的内生变量有两个：供给和需求。这五个变量之间或呈正相关变动，或呈负相关变动，并非孤立。譬如，信贷和供给成正相关，税收和需求成负相关。历次宏观调控均围绕这几个因素中的某一个或几个着手。
这次的房地产调控多少有点出乎意料。在去年12月7日中央经济工作会议闭幕后，各方对会议提出的“保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”普遍解读为2010年房地产的重大利好。但是，去年12月14日国务院常务会议没有先兆地提出了保持楼市平稳健康发展“国四条”。随之，有关部委出台了土地和税收的政策。包括上海在内的多个地方政府也积极响应，出台了相关具体措施。
从日前出台的调控措施来看，“土地首付50％”更多意在“降温”土地市场，有业内人士认为，这还可能间接惠及大开发商，与房价走势关系不大。而有关税收政策，从以往的经验来看，起到的效果往往是短暂地降低二手房市场流动性后，便被迅速地转嫁给下家。
对中国房地产起决定性因素的变量是土地政策和信贷政策。由于分税制下地方对“土地财政”的刚性依赖，寄希望于地价下降来降低房价有点像“与虎谋皮”。2010年的房地产信贷政策尚未明朗，而且中国商业银行与房地产市场也存在高度的“共生共荣”关系。
笔者认为，要避免此前发生过的房地产调控“高高举起，轻轻放下”的情况再次上演，或许从国家有关部委到地方政府还需要更多的有效举措和严格执行。而对于在2010年意欲购房的人来说，或许真要按照“宏观调控之后的三至六个月是逢低购房的好时间”去办事。
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时来运转 明年买房有转机！哪里买房最合算？
2009年的楼市即将在喧嚣中落下帷幕。相信很多购房者都有没在新盘入市、价格时下手的遗憾。那么，敬请您关注——2010年春节后有多少楼盘即将上市，又有多少楼盘值得我们期待？
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中海地产以8330元/平方米的楼面地价取得该地块，成就青岛2007年度轰动一时的“地王”事件，一度让整个山东路和延吉路等周边的区域未来的一二手“热血沸腾”，房价走势一夜“攀升”，中海地产山东路地块自一开始就备受关注。青岛中央商务区自规划建设以来，地块价值凸现，发展势头强劲，目前已是中高档住宅、大型商业云集之地，拥有广阔的发展前景。而作为中央商务区的重点推动开发项目，中海山东路项目的启动必将会带动整个中央商务区的开发进程，大大提升山东路板块的整体品质，将建成青岛中央商务区的又一处地标建筑和商务中心。
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期待理由：金华铭城位于四方区金华路66号，为新盘稀缺的四方区注入新生力量，除商品房外，可提供保障性住房431套。
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最值得期待10大新盘候选项目：万科假日风景
期待理由：万科投资36亿元打造的万科假日风景，主要涉及李沧东部的王家下河、于家下河两个社区的拆迁改造。
更多详情：万科假日风景
最值得期待10大新盘候选项目：伟东城市广场
期待理由：伟东城市广场项目位于李沧区夏庄路7号，地处夏庄路以东，大崂路以南，观崂路以西，与北方国贸、崂百、利客来等三大商业集团隔街相望，是李沧区经济、文化、交通中心位置，且是青岛地铁M2号线和M3号线的李村交汇站所在地。
伟东城市广场总体规划占地面积9.42公顷，项目总体上分为商业和住宅两个区域，商业区域总建筑面积约23.6万平方米，将规划引进的业态类型有大型百货店、生活超市、名店城、特色风情步行街、酒店式公寓、家电卖场、豪华星级影院、大型书城、儿童娱乐中心、电玩厅、KTV等；住宅区域总建筑面积6.28万平方米，拟打造青岛北部的豪宅典范。项目计划于2010年开工建设，预计2012年营业。 更多详情：伟东城市广场
最值得期待10大新盘候选项目：半岛新世界
期待理由：半岛新世界由台湾良奕房地产公司出资8亿元，将改造李沧区东兴村，累计受益居民将达到448户。
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最值得期待10大新盘候选项目：爱丁堡国际公寓
期待理由：爱丁堡国际公寓处于青岛东城高尚居住区的核心位置，为青岛首座英伦风貌国际公寓。
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随着今年对于闲置土地行为打击力度的进一步加大,对于众多地王项目也是一种警示。如果不能在时限内进行开发,很可能避免不了被收回的命运。
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