[摘要] 对于房地产市场来说,2009年是疯狂的一年。“地王”一个又一个的出现,房价一天比一天高涨,而销售情况更是异常火爆。
(来源：证券日报 王峥)对于房地产市场来说,2009年是疯狂的一年。“地王”一个又一个的出现,房价一天比一天高涨,而销售情况更是异常火爆。
不过在这年的年初,却又是另一番景象。面对金融风暴带来的地产寒冬,当时的业内人士几乎一致看空,下半年的房地产行业却迎来了历史上最强劲的一轮爆发。而开发商们也借助这轮井喷行情,非但没有一家倒下,各个还赚了个盆满钵满。
从去年年底便有舆论预言,北京楼市即将“奔三万”,那么2010年是否将成为房地产商们又一个丰收年?面对该问题,无论是房地产上市公司董秘还是业内分析人士态度并不乐观,很多都认为2010年房地产商们或将遭遇“滑铁卢”。
万科不担心“”被抢
近日,某房地产研究院发布了“2009年度中国房企销售排行榜”。其中万科以630亿的销售金额再次蝉联此项的年度,绿城、保利则分别以510亿和430亿元位列第二、第三。同时万科还以668万平方米的销售面积荣膺2009年房企销售面积,名副其实的继续坐稳行业老大的位置。
不过,保利与绿城的发展更为迅速,前三季度销售金额绿城和保利还分别为281亿元、310亿元,而第四季度仅仅三个月的时间,保利和绿城就又卖出了229亿元和120亿元。尤其是绿城地产,第四季度的销售金额占到了全年总量的44.9%,年底又推出大量房源,发展势头迅猛。
由于明年万科地产将由纯开发销售模式转向80%开发销售+20%持有经营的模式,所以在短期内,将可能对其销售金额产生较大影响。而绿城和保利不仅在今年土地市场上大有斩获,有充足的开发资源,另外其现行的企业经营模式比较稳定,因此短期内不会经历调整阵痛期。
并且,绿城地产主营高端房产,从榜单可以看出其14530元/平方米的平均单价位列房企,而同期万科只有9431元/平方米。因此有业内人士就指出,若两家企业年增长率相差不大,那么只要绿城销售面积稍有提升,在未来则将轻而易举赶超万科。
不过万科对于可能丢掉的销售量老大位置并不担心。王石就曾表示,有关大小的问题,很多人都和万科比,说马上要超过万科。因为他们不知道万科拥有什么,万科已经不是在数量上的增长了,万科在蜕变,蚕蛹已经快变成蝴蝶了。
王石称,万科将可以进入美国市场进行住宅开发,今后将为全球建设绿色住宅。同时从2007年万科就开始探索住宅产业化,陆续从上海开始投放市场,从2万平方米,到今年投放60万平方米,计划明年投放120万平方米。哥本哈根会议之后,已经增加到200万平方米,按照的计划,到2014年,万科不再用传统的方法进行施工,实现全部住宅产业化。而且万科的专利技术,别的厂家来使用是不收任何专利费的。因为万科认为只有行业上全部去做才可以,而不仅仅从企业自身利益角度出发。并且如果大家都是用万科的专利技术,万科自然就成为了行业的标准制订者。这样万科自然可以立于不败之地。
业内人士也表示,虽然明年在销售面积、36销售金额上万科有可能被超越,但在住宅产业化,绿色环保住宅等项目上万科仍然是领头羊,其开发总量和资金规模还会保持并持续增长,综合实力依旧能够保持国内。
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明年房企业绩将下滑
对于2009年取得出色业绩的众多房企,2010年的业绩如何保持就成为各大开发商面临的一个大问题。
而随着中央对于2010年房地产市场政策的收紧,包括调整营业税,强调抑制高房价与投资性需求,导致2010年的楼市销售情况不容乐观,至少房价不会再次出现2009年下半年的“疯涨”局面。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就对记者表示:“2009年房企前20强的销售都超过了百亿大关,业绩可以说与2008年相比有了爆发式的增长。然而随着2009年大量的刚性需求被消化掉,加上政策收紧对房地产投资市场的打击,2010年大部分房地产公司的业绩将肯定出现不小的下滑。毕竟2009年的业绩太好,给2010年的业绩造成很大压力。”
金地集团董秘徐家俊也对记者表示,2010年房地产市场性的大规模增长将很难出现。
同时杨少锋还认为,证监会近日决定暂缓24家房企融资申请的审核工作,给今后上市房企的融资带来了一定的困难,这些房企如果想解除融资限制,必须将自己土地储备、开发等情况统统上报证监会与国土资源部,上述部门在确定房企没有任何违规后,才可能解除其融资限制。而一旦部分上市房企不能通过审查,那么丧失了资本市场融资渠道的房企,资金必定不会宽裕,进而影响其拿地与销售的情况。所以,2010年众多房企如果想交出一份漂亮的业绩,难度还是非常大的。
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（来源：房地产门户搜房网）2009年范围内成长性跃升最快的地产企业，非绿城中国莫属。
来自绿城集团的数据显示，截至12月29日，绿城累计总销售额实现531.5亿元（包含513.9亿元合同销售金额和17.6亿元协议金额），远超全年380亿元的合同销售目标，跃升至房地产企业销售规模第二名的位置。
这一年来，绿城已经不止一次宣布它的销售业绩：7月2日，半年度销售额突破200亿元；11月11日，在媒体、股东和金融机构恳谈会上，绿城宣布2009年前10个月集团合同销售额已经突破400亿元，并以425.4亿元的销售业绩成为榜眼。一次次不断被刷新的数字背后，能感受到一个总部在杭州的企业，一个坚持走正道的企业，在行业里不断累积的品牌影响力，和由此带来的巨大后劲，感受到一种厚积薄发的气概。
在布局的同时，绿城还以其一脉相承的人文情怀，把城市的文明和责任扛在自己的肩上，努力践行着“做一流安置房”的诺言。
自2005年10月首次介入杭州市江干区“城中村”改造暨安置房代建以来，目前绿城所承担的安置房代建项目已经包括青岛理想之城安置代建项目、杭州彭埠代建项目、杭州地铁1号线涉及的安置房代建项目、杭州西湖区文新街道代建项目、杭州下城区西文社区代建项目、慈溪界牌代建项目、诸暨旧城改造代建项目等，总规模超过240万平方米。
在绿城人的眼里，为城市代建安置房，也许并不只是营造品质的问题，品质总是容易掌握的。它更涉及文明观念、价值观和心灵，文化的存在使绿城的细节具有独特性。这些都是绿城为提升城市价值所做努力的重要组成部分。“我就希望农民在从农居转变为城市住宅的过程中，能享受城市里所谓的城市文明含量、建筑的文化含量和艺术含量，能够得益。”可谓行业师表的绿城董事长宋卫平如是说。
绿城：商以人文而载道
中国普遍认定的“一线城市”只有四个：北京、上海、广州、深圳。而与之相匹配的是，中国房地产十强企业也大多起家于这四大“一线”，除了绿城。这是一个值得研究的现象：成立于1995年的绿城集团，直至2002年才真正迈出杭州，开始向市场进发；但自2005年起，这个企业就已稳居前10强，并且在而后的几年间，排名不断攀升，目前已跻身前三甲。
其实与许多品牌开发商相比，绿城无论在起步的时间、规模或城市条件上都不算出众。之所以能展现强劲的“后发”之势，除了机遇的因素，更为重要的恐怕要归结于这个企业的核心本质——价值观。
中国房地产业发展至今，尽管整体产值始终保持了高速增长，但整个行业的发展轨迹却并非一蹴而就。在过去5年间，房地产业就爆发过两次大规模的市场震荡。如若再往前追溯，则各地市场也都呈现过不同程度的曲折起伏。或许由于房地产行业的敏感性，每当市场遭遇大起大落，人们便纷纷将注意力关注于价格走势。然而在供需博弈的背后，还隐藏着一个行业深层次的命脉。
事实上，每一次市场波动的发生都意味着一次洗牌。虽然行业的整体上扬使出局者寥寥，但回顾过去十几年的房地产发展史，重点其实不在“大浪淘沙”，而在于“磨砺成金”。市场浮沉的阵痛能教会人思考，在这场庞大的资本游戏和惊人的风险运筹中，有人率先开始归纳、总结，并为自身的发展道路立论：为什么做？怎么做？做成什么？于是我们看到少数行业领袖的诞生——走极专业化发展的万科，走商业地产道路的富力，走旅游地产战略的华侨城。可以这样说，现代房地产发展重在“模式之争”、“模式之变”，而地产大鳄们的成功也主要来自于“模式”的成功。
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