中信银行资深信贷顾问潘睿
今天非常高兴参加搜房网组织的购房见面会。我着重讲一下个人信贷政策。因为很多人买房的时候，都需要银行信贷。以前申请信贷购房的只有60%左右，现在能达到90%以上。
当前个人信贷政策
网友可能经常会看一些相关的信贷政策，最近国家政策调整地比较频繁，特别是从2007年开始，由于整个国家面临通货膨胀的压力，在2007年的5月份开始，国家连续6次上调银行贷款利率，出台了一些相关的限制性措施，而在2008年底的时候，由于经济危机，国家马上又出台了相关的信贷放松政策。这两年多国家信贷政策变化比较大，我着重就此做一下讲解。
首先讲一下我们中信银行有一个专门的住房金融品牌叫做“中信安家”，它是我们中信银行推出与住房有关的一系列的方便快捷的融资方式，为广大的购房者提供一个融资贷款的渠道。
“中信安家”下辖很多与购房养成的品牌，像大家了解的一手房、二手房按揭贷款，还有住房抵押综合授信、住房转按揭贷款，车位按揭贷款、住房装修贷款，二手房交易资金托管。
其中授信业务，实际是融合了公司信贷的方式，只要客户如果有自有的房产，可以向我行直接申请综合授信，我们银行可以根据借款人的相关情况，直接发放信用贷款给他，就是以住房为后盾，向他发放一笔授信。如果授信一百万，客户在购房的时候，或者在装修的时候，都可以直接进行贷款，而不需要另外申请。而且它的好处，如果还上了，只要在授信期内，可以随时支取贷款。
另外住房转按揭贷款，如果已经申请了贷款，但是因为其他方面的问题没有享受到最优惠的政策，可以直接向我行来申请转按揭，把他行贷款直接转到我行，可以根据具体的情况，给予相应的利率优惠。
车位按揭贷款，一些小区都有车库，我们针对这个情况，提供车位按揭贷款，配合住房贷款直接使用，如果购房人购房同时买了一个车位，而且车位或车库又有产权，可以和房屋一并抵押给我行，可以享受住房按揭的优惠，一般是70%，利率也可以下浮30%，购房车位的时候也可以贷款。
购房人申请了住房贷款之后，往往对房屋进行装修，可以在申请一手房的时候，也提出住房装修的贷款，我们可以对房屋价值进行认定，发放住房装修贷款出去。特别是我们上个月，我行刚刚推出了一个叫“房易宝”业务，如果购房人以前名下有一套住房，或者是用新购房的住房直接申请授信，那么我们做一个“房易宝”的关联，这个借记卡可以像信用卡一样使用，可以直接刷POS，不需要单独贷款，这样购房产品的时候，装修材料等等就比较方便。
二手房方面，还有二手房交易资金托管，目前青岛市房地产交易市场，房东会会提出把大部分的房款交给房东，这样对购房者不利的，我行提出由银行作为担保，这样购房者和房东达成协议，共同由我行作为托管，我们会开通一个专用的账户，一旦办理过户手续，我行向房东出具支付剩余房款。
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我们现在因为信贷政策，平时大家信贷的时候，需要提供什么资料，因为产品比较多，我们准备了一份材料，在每一位网友手提袋中已经放好了，我只是归纳一下平时业务中很多客户比较关心的问题，总结了八条：
问题一：银行贷款对借款人的年龄有什么要求吗？
这可能对于广大网友，特别是中青年置业者来说，没有什么条件。可是对年龄偏大的朋友来说，就需要注意了，因为年龄要求是18—60岁。在这种情况下，如果我已 过了60岁，或者即将到60岁，这种借款人申请借款，根据相关的政策要求，借款人的贷款申请的时候，年龄必须在18—60岁之间，但是他的借款期限就是男的可以最长贷到65岁，女的最长可以贷到60岁。如果一位女士今年55岁，退休想贷款，只能贷5年。但是目前的情况来看，她的还贷压力就比较大了。针对这种情况，我行推出“接力贷”的方式，子女可以作为父母共同还贷人的身份出现，就可以给借款人延长还贷期限。比如说刚才说的那个例子，今年55岁，如果还贷只能5年，如果加上子女的，就可以延长到30年，就解决了借款人年龄偏大的问题。同时如果受收入的规定，就是每个月月还款额不能超过家庭总收入的50%，假设一个客户月收入3000块钱，则每个月还贷的钱不能超过1500，这样就还不起。相同道理，追加一个直系亲属作为共同还款人。
问题二：借款人以家庭收入的多少来还款是合理的？
刚才提到过，一般来讲，正常合理的覆盖比应该在35%左右，但是目前房价偏高的情况下，可能老是租房子并不是太划算，这也是很多购房者也是决定尽快买房的原因。房贷不能超过家庭总收入的50%，如果以前还有车贷或其他负债，则总负债不能超过家庭总收入的55%。客户必须根据自己的收入，特别是家庭的总收入来决定合理的借款期限，期限越长，相应的月供就会降低。当然从一个负面情况来讲，可能期限越长，总支出的利息也会偏大。但是如果从长远发展的角度来看，目前中国长期来讲是存在通货膨胀的预期，信贷发放出去，金额是一定的。如果真的发生通货膨胀，实际上借款人的收入会不断增加。如果我们在八几年收入也就是500多块钱，但现在500多块钱就属于低保家庭，实际我们的收入是随着物价的增长而不断上涨的，如果选择了一个较长的贷款期限，实际上增加的利息付出，可以通过通胀的压力来抵消的，相对来说还是比较划算的。
问题三：我应当选择什么样的还款方式？
很多购房者在购房的时候会提出这个问题，就是哪种方式是最合适我的？一般银行采取等额本金和等额本息的两种方式。从字面上比较好理解，等额本息，每个月客户所还的钱都是相等的，国家利率不变的情况下，每个月的月供是相等的，这便于记忆。而等额本金适合收入较高，前期购房资金短期紧张，他们选择等额本金的方式，每个月月供数不相等，相同贷款期间，等额本金比等额本息所还的资金少一些。至于具体的情况怎么样，是视客户具体情况，因人而异，所以小贴士是适合自己的才是的，大家可以根据自己的情况选择合适的还款方式。
下面是客户关心的问题，国家2007年相继发布了银发35号文和40号文，这里面明确规定了借款人首次贷款和二次贷款的明确区分，以前都可以享受到最优惠利率。改善型住房或者是投资型住房，特别是投资性住房，国家进行了限制。特别是2008年国家金融工作会议以后，又定了对于信贷要适当宽松，可能2009年上半年各家银行的信贷政策普遍宽松，不管是首次还是二次购房，都有所放松。但是国家下半年收缩的可能性非常大，星期三又收到人民银行的文件，就是住宅贷款必须要严格控制，对二次贷款进行严格限制。这样马上会反映给各个网点，所以下半年信贷收缩以后，基本成为了定局。根据人民银行现行的相关文件，如果客户是首次购房，对购买群体又进行了分层。如果客户购买的是普通住房，青岛市标准是建筑面积是144平米（含144平米），可以首付20%，利率下浮30%。如果购买144平米以上的，视为非普通住房，这个群体相对收入比较大，所以国家限制首付至少30%，利率也是下浮30%。如果是二次贷款，相对要求比较严，不管是144平米以下还是以上的，都视为二套住房，首付比例必须是至少40%，利率上浮10%，这样就导致了40%的不动差，这实际是非常大的。
目前来讲，二套房的认定政策大家也是比较关心的。人民银行时隔半个月又下发了银发452号文，借款人的家庭夫妻双方和未成年子女是一个家庭，如果子女未成年就分开来看，必须以家庭为单位认定购房套数，如果显示必须合并计算，而且贷款如果结清了，但是也要认定为二次购房，如果已经出售了，我们可以认为你第二次买房是在改善性住房，如果不买改善性住房，可以比照套来进行。
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问题四：如果国家上调贷款利率，我们贷款利率怎么办？七折优惠还有吗？
今年以前优惠幅度下调15%，今年是下调30%，还是比较大的。但是优惠幅度与利率水平无关，优惠幅度一旦确定，是不会动的，在整个贷款期限中是不会动的，除非国家出台硬性的规定。但从目前市场分析来看，国家相应的幅度，只能放宽，不可能收紧。不管国家继续降息还是会上调利率，购房者如果申请了七折优惠，整个贷款期限内还是会优惠30%。
问题五：夫妻中一方在婚前已买房，冰箱银行贷款，婚后再以另一方名义买房，算第二套房吗？
这实际是涉及到《婚姻法》的问题，就是夫妻共有财产认定，如果婚前一方买房，婚后再以另外一方的名义买，都视为第二套。因为《婚姻法》规定，99年公布的打破了以前的老规定，现行规定只要是婚前取得，是婚前财产，婚后视为共有财产。这样相应的优惠利率无法享受，如果一方为了买第二套房子的时候，把套房子出售了，提供相关证明以后，仍视为套购房，可以享受相关政策。
问题六：之前以公积金贷款买房，如再要向银行贷款买房，是否也算作第二套住房？
我们计算如果客户申请商业贷款，执行下浮30%的利率之后，只比公积金贷款多一块钱，也就是说如果你申请50万贷款的话，每个月的还款是相差50块钱。在这种情况下，我们如何合理利用相关政策享受有的贷款利率。涉及到两个方面，一个是商业银行贷款，必须登陆人民银行的系统，所以信用往往起到决定性的作用。即使是首套购房，如果以前贷款，一旦有信用报告显示，就很难拿到30%的利率。所以无论信用卡贷款，还是其他贷款也好，都要避免不良信用记录，影响到贷款。而公积金贷款，都可以享受贴息，大概是在3.33%左右，在这种情况下，我们对于规划短期内在购买第二套房子的客户，往往推荐套购房申请商业贷款，第二套申请公积金贷款，因为公积金贷款不限制套数。如果套申请公积金贷款的时候，会有信用报告，所以大家根据自己的情况，选择合理的贷款方式。
问题七：如果之前房贷已经结清了，可否按套政策执行？那如果原来贷款的房子已经卖了呢？
你这个贷款是否结清，可能导致四五年前购房的住房，现在已经还完了贷款了，现在购房的时候，还是按照第二套。但如果已经卖掉了，提供相关证明给银行，可以直接享受视为改善性住房。
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问题八：提前还贷有没有必要？提前还贷要不要交违约金？
这也是大家比较关心的问题，前一段时间青岛电视台采访的时候，我也做了解答。提前还贷有没有必要，还是客户根据自身的经济情况来决定是否提前还贷。特别是年底，公司会发年终奖、分红之类的，会出现大规模的还贷情况。这种情况下，我个人建议，工薪阶层收入相对比较稳定，但是不会出现大规模的资金收入，在这种情况下，如果资金非常充裕，一般银行规定还三万或五万，超过这个数才可以。这方面，一般在合同中也会有约定。对于这种情况，大家可以把资金筹措一下，如果大家手头有十万块钱闲置资金，而不准备用于其他投资渠道，可以选择提前还款五到六万，剩下的五万可以作为应急。而对于私营业主来讲，可能资金流比较频繁，如果短期内会预测下个月或再过两个月会有一笔货款回来，可以选择提前还款，可以选择本金数，而且这种利息的减免是比较明显的。从目前来讲，贷款利息相对于理财产品或者普通手续还是比较高的，这种情况下，如果资金充足，提前还贷是比较划算的。如果手中只有三五万块钱，不建议大家提前还贷，可以存银行定期，如果有好的理财产品，像纸黄金等资产信贷类的产品，据我了解，我们行前几天发行了年在2.8—3.8%之间的产品，而且时间都比较短，一般三个月到六个月，最长不超过一年，如果资金比较少，我们完全可以买一部分的理财产品，这个往往比储蓄高，但是一旦需要资金周转，可以随时变现，相对变现性要比出售房屋要好得多。所以提前还贷还是因人而异，但是务必要保持整个家庭的资产流动性，其实家庭和企业一样，一旦资金紧张，干什么事情都不太方便。建议大家根据自身的情况，选择需不需要提前还贷。
而且大家在平常的生活中有一个误区，就是用房屋贷款，它的政策是不一样的，实际从我们银行的角度来讲，政策是不一样的，包括刚才说“中信安家”旗下有这么多的产品，政策也是不一样的。相同的产品，如果买一手房或二手房同时申请贷款的话，我们视为优质贷款，而这个房子没有贷过款，房产证已经拿到手，没有任何的负债，如果现在急需货款或一笔资金，这种情况下如果自有房产到银行申请贷款，银行往往会把这种贷款申请视为消费性贷款，就会在基准利率上浮10%—20%。这样普通住房贷款优惠利率就没有了，这对于再融资产生障碍。所以尽量不要还房贷，如果一旦选择了房贷，利率会比较高。
以上就是我们中信银行相关的信贷政策，一会儿如果大家有什么问题，在交流中可以提，谢谢。
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