百通集团策划部主任吴云海
本土开发商：对该区域有信心
我们百通集团是一个本土的发展商，作为我个人是一个外来人，来青岛四年多。我们百通集团当年在李沧区是开块土地，大家知道现在百通馨苑一直开发到现在，今年推出最后一期。
我们在四方区去年九月份拿了一块地，名字叫雍翠华苑，11万平方米，其中有一部分是做限价房，剩下的我们做商品房。
百通集团早些年在四方区也开发了两个项目，口碑也不错，一个是杭州花园，一个是兴隆家园，都是江南的建筑风格。所以我们拿下葡萄酒厂项目也是很有信心的，因为我们积累了不少的品牌和客户。
市场情况：用数字说话
首先我想讲讲大的市场情况，因为大家都在讨论青岛的大的市场情况，我罗列了一组数据：06年开工958万，实际竣工652万，销售736万；07年开工1110万，实际竣工640万，销售833万，08年开工的各类面积是1360万，是逐年在增加的，这个有一位专家说过，实际按照青岛目前发展规模和需求来讲，应该是每年是千万平方米以上才能满足需求。所以前几年从05年以来，之前的数据没有，严重的土地和住房供应不足导致了房价上涨，因为供求关系影响。所以我们知道几乎在07年卖房子是很容易的一件事情。
今年我们市内四区计划供应量是250万，销售面积估计也在150万左右，大概15000套。未来九年是9100万平方米，实际这里面保障房百分之七点几，也就是说大部分还是商品房。如果按照这个比例来讲，保障性住房对市场的影响不大的。但是我后面会讲到，青岛保障性住房和商品房有一部分的重叠，而且幅度很大。
现在讲一下李沧区和四方区的情况。李沧区08年计划新开的住房开工面积是160万，计划竣工90万，五年内向社会提供五万套住房，这是李沧区官方提供的数据。五万套什么概念？就是400万平方米，就是每年供应80万平米，不包括限价房。李沧区去年总的销售也就是50来万，是这样一个量，从今年开始平均以80万的速度递进，这里面的供求关系就发生了变化。
去年1—11月份，李沧区实际新开工住宅面积是120万，同比增长已经达到了60%，今年李沧区开工放量了。去年1—11月份李沧区成交量是43.9万，同比上涨34%，其中住宅是40万，同比增长26%。尽管增长量很大，但是我们还是有一个态度是，它的增长速度是因为之前的供应不足，或者因为李沧区的客源比较特殊，所以造成最近这几年的增长量非常大。但是增长速度是以40%—50%的速度会不会持续下去？我个人觉得是一个未知数。如果按照这个数量持续增长下去，会消化李沧区的供应量，如果不能增长，就消化不了，就会出现供大于求。这个增长速度到底是怎么样？我觉得各有各的观点，我个人认为是没有这么大的，因为各个区都放量了。
看看四方区，07年销售住宅1628套，大概16万平方米，这很特别，因为过去几年成交量一直很少。未来计划是420万，其中保障性住房是60万，还有360万，除以5是72万，这是每年的量，四方区也在放量。这是一组数据，从这个数据我们可以得出一个结论，我的结论跟龙老师的非常一致的。因为我们青岛的发展这么多年，这一届青岛市的领导班子调整了城市发展的战略，依托主城，一个湾区、一个主城是未来发展的重点的重点。刚才主持人说到一个词，以前我们叫“双改”，现在是三改，又多了一个旧厂改造。今年的数据是青岛市通过填海改造，包括工业拆迁，大概有1亿平米的量，按照现在的开发速度来讲，完全可以持续开发很多年。这1亿平方米来讲，市内四区占的比例比较大。
大话地产现场回放：
四方、李沧：区域价值提升快
我个人认为，在未来的发展里面，青岛市的李沧区和四方区在整个城市发展中的定位，跟别的区还不大一样，将重要的承担一个解决中等老百姓居住问题的重要任务。因为在青岛人的心目中，还是比较认可市内四区的。市内四区里面，除了市南和市北发展相对迅速以外，实际四方区从历史渊源和人文来讲是老青岛人最最接受的地方。所以我个人觉得，未来这几年四方区和李沧区会放量地开发。这个放量开发，跟城阳的放量我个人感觉还不大一样，城阳区的放量实际上会面临一个问题，就是它的客户来源，一定要有人去消化这批房子，而作为四方区和李沧区来讲不存在这方面的问题，有大部分人愿意留在市内四区生活。所以我个人觉得，四方区和李沧区在未来会有一个高速的发展。
这里面就有一个数据，青岛市去年房价增长幅度6%，这6%给人感觉是一个很低的增长速度，实际上我只研究了一个四方区，年初到年尾房价涨了20%。这个数据说明了，因为均价是成交均价，是什么概念？卖一套算一套，没有卖的不算，标价再高没有成交都不算。从这个理论我们去分析的话，实际上去年房价增长6%，实际是代表高价房成交量减少，因为它占的比重减少，而中低价房，成交比例上升。而实际上老百姓能买得起的房子不是高价房，而实际中低价位的房子成交量上来，带动了房价上涨。光四方区房价涨了20%多。所以大家可以感觉到，四方区从07年年初，四千多块钱、五千多都可以找到房子，到现在直接过七千了，到八千了。
所以我个人认为李沧区和四方区的房价会稳步地上升，因为买的人多，量也大，再加上地方对这个地方的改造，会使周边的生活配套更加完善。这样来讲，逐渐很多人会接受四方区、李沧区。
而对于其他区域，比如说跟城阳区去比，下一步开发商会选择低开吗？我觉得低开的可能性不大，因为毕竟钢铁、土地等各方面的，包括宏观调控的政策都在压缩开发商的利润，所以低开可能性不大，价格跳幅不大，会稳步往上走。
会出现城阳今天的局面吗？虽然是一个问号，但是答案已经出来了，城阳区虽然有点竞争激烈，但是作为四方区来讲，目前它的自住比例比较高，城阳区的自住比例没有四方区这么有保障，所以我个人觉得这种情况不大会出现。
开发商：增加产品附加值迎接更美好的未来
最后一个问题是在这种情况之下，开发商应该做调整，这里面讲了总价、按揭、户型、外立面、装修、物业、景观、配套、交通等等，如果都做好是一个好事情。但是我个人认为肯定有轻重缓急。是付款方式，虽然现在国家卡得很死，但是作为一种促销手段，我觉得付款手段灵活是开发商要用的，比如说低首付按揭，这是一种方式会吸引年轻人购房。第二是带装修，因为很多人慢慢对装修感觉很苦恼，这种苦恼会影响他很长一段时间。如果开发商能够提供一个高附加值的装修，实际上我们大家都知道如果开发商提供一千块钱的装修，实际成本是达不到一千块钱的，可能这里面有一部分的利润。如果开发商能理智把这部分的利润让出去，实际是增加了附加值和房子的竞争力。
在2006年青岛的购房者注重的是抢到一套房子，没有必要，也就是说对于购房者来讲，最关心的是我能否买到房子，是否有机会去拿到一套房子，通过各种关系去拿一套房子。而未来老百姓买房子是我是否能买到一套好房子，或者性价比比较高的房子，因为将来的选择余地是很大的，以前是没有选择。以前可能一个月可以涨幅很高，一年价格翻一倍，但是现在不会出现了。所以我觉得物业管理也是能够提高附加值的。
最后我想谈谈我对青岛的一点看法，这里面给大家一个参考，因为毕竟我去过一些城市，也做过一些比较。山东是一个双中心省，有济南的省会，加上青岛工业、金融、时尚中心，但是青岛有一个很重要的特点，我记得去年的数据是人均超过6000美元的GDP，广州去年也就是7000美元，这个人均比例贡献很大，但是收入是排很低的，在计划单列市，在山东也是四五名以后了。这个特点是城市发展还是比较落后，01年申奥成功，当时青岛成为奥运合作城市的时候，就应该大力发展城市，但是一直没有做，一直到现在才可以做，这方面滞后了一点，交通在发展。以前是两翼发展，包括海边的发展，但实际上作为一个城市里面，居民居住的主要地方，老城区的建设是远远落后，这种东西是要补课的。
然后青岛三产是不发达的，具体的数字我忘了，但是相对来讲，很多副省级城市和计划单列市比例相对低，而且山东省政府和青岛市政府，07年发展就提出来要逐步提升第三产业在GDP中所占的比重。三产不发达是指民营企业发展很落后，老百姓就业机会相当少，收入也是靠死工资。
我在广州也生活一段时间，我的感受就是老百姓不会担心自己的收入无法保障，甚至有很多的方法，通过兼职，甚至不是坐班上班，会找好几份工作，收入来源很多。从青岛市的消费群体来看，西方国家认为一个成熟的城市里面，它的人群布局应该是橄榄型的，两头小中间大，中间是社会的中间层，为社会贡献大部分的税收和消费，消费是拉动一个城市和社会发展的重要组成部分。但青岛市是三角形，这种情况会被城市的光环所误导，我刚来青岛也觉得为什么会这样？实际来到青岛开发的，一定不要拿着其他城市的经验过来。两个方面最重要，是交通，20放在李沧和四方来讲，人不会过去。刚才张经理讲到广州，我觉得青岛的四方区很像广州的海珠区，该区域个品牌发展是中海，因为我买了它的房子。当时当地卖房子四千多块钱，它卖五千多，卖得非常好，赢在物业。
所以我觉得我们青岛这个地方，千万不要根据算，因为青岛市老百姓流动性非常大，四方、李沧的人可能想去市北、市南发展，再往北走不可能了，我们百通馨苑已经到临界线了，再往北走不可能了。所以这也是给外来开发商的一点提醒，对于要这样分析可能会比较好。因为我自己的感触也是这样的。
当时我们觉得一条青银高速去城阳很快的，我们拿广州华南大桥的速度来说要40，而这里15就可以去了。但是五年以后，我们土地开发就不是现在这个样子了。这是我来到青岛的一点感受。
最后是产品方面，青岛是属于北方城市，人均居住的要求空间比较大，我们在未来竞争的时候，我觉得这种竞争不断加强的时候，开发商在产品质量上下功夫。因为我们和保利合作过，多层的使用率能达到92%以上，公摊费用还小。这是保利花园，个康居工程。78个小套三，83个大套三，这个东西在青岛想都不敢想，这是多层，高层可以再放大一些。可能广东人家里棉被也少，但是我觉得未来青岛绝大部分购房者是“80后”，不像买一个简单的单身公寓，现在实际买房子很多人最起码是套二，这个经过我们的调研发现，这群消费群体对功能性要求会高于舒适度的。就是你能给我两间房子，稍微挤点问题不大，因为两间房结婚以后有很多别的作用。如果为了满足舒适度，同样的面积，比如60多平米，可以做大套一，但是功能缺失了，将来有孩子很麻烦。这一点我觉得我们作为青岛的开发商应该多多去研究，现在很多套一动不动就上了90平米。如果我能节省5平方米，一平方米算7600块钱，首付就会减少一万块钱，所以在这方面我们开发商要多下功夫。
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