百通集团策划部主任吴云海
本土开发商：对该区域有信心
我们百通集团是一个本土的发展商，作为我个人是一个外来人，来青岛四年多。我们百通集团当年在李沧区是开块土地，大家知道现在百通馨苑一直开发到现在，今年推出最后一期。
我们在四方区去年九月份拿了一块地，名字叫雍翠华苑，11万平方米，其中有一部分是做限价房，剩下的我们做商品房。
百通集团早些年在四方区也开发了两个项目，口碑也不错，一个是杭州花园，一个是兴隆家园，都是江南的建筑风格。所以我们拿下葡萄酒厂项目也是很有信心的，因为我们积累了不少的品牌和客户。
市场情况：用数字说话
首先我想讲讲大的市场情况，因为大家都在讨论青岛的大的市场情况，我罗列了一组数据：06年开工958万，实际竣工652万，销售736万；07年开工1110万，实际竣工640万，销售833万，08年开工的各类面积是1360万，是逐年在增加的，这个有一位专家说过，实际按照青岛目前发展规模和需求来讲，应该是每年是千万平方米以上才能满足需求。所以前几年从05年以来，之前的数据没有，严重的土地和住房供应不足导致了房价上涨，因为供求关系影响。所以我们知道几乎在07年卖房子是很容易的一件事情。
今年我们市内四区计划供应量是250万，销售面积估计也在150万左右，大概15000套。未来九年是9100万平方米，实际这里面保障房百分之七点几，也就是说大部分还是商品房。如果按照这个比例来讲，保障性住房对市场的影响不大的。但是我后面会讲到，青岛保障性住房和商品房有一部分的重叠，而且幅度很大。
现在讲一下李沧区和四方区的情况。李沧区08年计划新开的住房开工面积是160万，计划竣工90万，五年内向社会提供五万套住房，这是李沧区官方提供的数据。五万套什么概念？就是400万平方米，就是每年供应80万平米，不包括限价房。李沧区去年总的销售也就是50来万，是这样一个量，从今年开始平均以80万的速度递进，这里面的供求关系就发生了变化。
去年1—11月份，李沧区实际新开工住宅面积是120万，同比增长已经达到了60%，今年李沧区开工放量了。去年1—11月份李沧区成交量是43.9万，同比上涨34%，其中住宅是40万，同比增长26%。尽管增长量很大，但是我们还是有一个态度是，它的增长速度是因为之前的供应不足，或者因为李沧区的客源比较特殊，所以造成最近这几年的增长量非常大。但是增长速度是以40%—50%的速度会不会持续下去？我个人觉得是一个未知数。如果按照这个数量持续增长下去，会消化李沧区的供应量，如果不能增长，就消化不了，就会出现供大于求。这个增长速度到底是怎么样？我觉得各有各的观点，我个人认为是没有这么大的，因为各个区都放量了。
看看四方区，07年销售住宅1628套，大概16万平方米，这很特别，因为过去几年成交量一直很少。未来计划是420万，其中保障性住房是60万，还有360万，除以5是72万，这是每年的量，四方区也在放量。这是一组数据，从这个数据我们可以得出一个结论，我的结论跟龙老师的非常一致的。因为我们青岛的发展这么多年，这一届青岛市的领导班子调整了城市发展的战略，依托主城，一个湾区、一个主城是未来发展的重点的重点。刚才主持人说到一个词，以前我们叫“双改”，现在是三改，又多了一个旧厂改造。今年的数据是青岛市通过填海改造，包括工业拆迁，大概有1亿平米的量，按照现在的开发速度来讲，完全可以持续开发很多年。这1亿平方米来讲，市内四区占的比例比较大。
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