2003年3月7日，日本购房团一行七十多人来到北京一房展会现场，为即将到来的外地购房大军进击京城拉开了序幕。
这场规模宏大的进军始于2002年3月29日，首批温州购房团50人抵京，两天时间内参观了京城四个楼盘，意向成交15套，达2000多万元。4月20日，第二批温州团抵京。7月份，又引来了“宁波团”、“沈阳团”、“港澳团”、“福州团”、“义乌团”等其他外地购房团。
据记者掌握的资料显示：到2002年末，购房团已先后15次进京参观购房，其中温州团6期，宁波团3期，沈阳团2期，哈尔滨团、大同团、西安团、成都重庆团各1期，累计进京参团960人次，接待报名参团人数3500人左右，直接购买房产成交额约1.6亿元。
就在北京人及“京漂们”还在走马观花时，外地购房团已频频“扫荡”京城，所到之处，楼盘价格一路攀升。
外地购房团狂卷京城楼市
据不久前国家经贸委经济信息中心的分析表明，北京四成左右的商品房被外地人买走。回首2002年，零散的外地人在京买房已经演变为组团进京购房，北京楼市一直稳步上升，正是这些外地人托起了北京房地产业的繁荣。
首开组织外地人购房团先河的北京某广告公司董事长瞿先生坦然告诉记者，在各大城市设立办事处是他成功的制胜法宝，事先目标客户想买什么区位、价格、品质的房子在调查表中都一一体现，在外地购房团来京之前，他们的个人资料已在组织者心中一目了然。组织者再根据统计过的调查资料选择对应的楼盘项目，几乎每个外地购房者都能对号入座。一个一年1.6亿元的大奶酪就这样上桌了。
2002年来京的外地购团走了，如何圈住他们的心？瞿先生有他独创的三板斧。
当一次外地购房团到达北京机场坐上大巴的时候，房导小姐介绍说：“这里是北京首都机场，汽车行驶的公路叫‘国民路’，许多国家元首、外交官、世界五百强人士都在此走过，而这条路在温州和沈阳是不存在的”，正是这么简简单单的一句话，给购房者留下了深刻的印象，也让瞿先生眼前一亮。这才使出了斧。
第二斧更加叫绝！外地购房团进京件事不是看房，瞿先生将他们引向CBD、金融街、中关村等北京最繁华的经济区域，让他们看看北京城的外貌，讲述这座古城的历史、文化、教育等背景。在看房的过程中，有律师讲解购房知识及手续等问题。
第三斧，在有办事处的地方设立外地人购房俱乐部，一些当时没有选中房子的人可在此报名参加下次购房团。
对于成功人士来说，时间是最值钱的。外地购房团选择中介机构，不光吃住行省钱省力省心，而且专业的发布会和看房沿途讲解，有专业化的公司在中间搭桥，让购房者与开发商直接接触，让他们房子买得更加放心。
房产商奔赴盛宴
品尝奶酪的其实并不是客人。
外地购房团为北京带来的资金流使得一些明智的开发商转移了营销思路，把目光投向外地人的口袋。
2002年5月，“新御景”南下上海，短短三天巡展中，众多上海参观者表示出浓厚的兴趣。为了让购房者更加了解楼盘，他们特别组织了上海看房团赴京实地考察。经过购房者实地检验、了解情况后，上海购房团客户立即决定签约购房。据开发商透露，仅在集体签约仪式上成交的客户就有20余位。同年7月，“朝阳园”、“新城·国际”等项目也先后赴港展示，将外地富人请进京城。在北京宣武区两广路一家楼盘售楼处，销售部的先生告诉记者，这个均价在6500元的中高档的客户中，外地人占了2/3，本地客户只有1/3。在郊区一别墅的样板间里，一位项目经理也告诉记者，该项目有1/3卖给了外地人。
那么，究竟什么样的外地人进京购房？他们需要什么样的房子？
中房指数系统董事、总经理、中房研究院副院长黄瑜分析说，外地人在京购房主要是出于业务发展需要，业主大都是成功商务人士,他们不但有经济实力，而且有积极购房心态。还有一些投资型的置业者，他们更加看中商铺的投资。教育投资类外地购房人群也不在少数。
外地人进京主要看中三种楼盘。一是具有潜力的高品质楼盘，二是成熟社区的底商；三是成熟商圈的写字楼。
京城楼市四大软肋
2002年，轰轰烈烈的外地购房团走了，却给京城楼市留下一连串深思，四大软肋将制约外地购房团对北京楼市的热情。
首先，产业政策有待放宽。据称，外地人在上海、宁波、天津、哈尔滨等一些城市购房，可申办蓝印户口或本市户口，而且购房款可冲抵个人所得税。相对而言，北京的楼市产业政策给外地人套上了繁重的枷锁。
其次，房地产交易成本过高。外地人在京购房需多交纳0.3%的手续费，明显高于国内其它城市。此外，还需缴纳2%至4%的契税，而上海市的这一税率仅为0.75%，温州人对此反应强烈。
另外，开发商心理准备不足。外地购房团来京之前，组织单位曾与个别楼盘进行接洽，但开发商不知所措，热情不够。在售楼处，当温州人问及外地人在京购房的相关政策时，一些售楼人员竟不甚了解。许多外地人与京城售楼人员之间还存在语言障碍。
还有，楼盘销售手段滞后。许多楼盘没有设立租务部，无法满足温州人提出的代为出租、的要求，毕竟，有些外地人不会长期留守北京。
尽管，外地购房团进京这种新的模式呈现出勃勃生机，但开发商的营销手段滞后、中介行业明显缺位、律师行的冷漠，说明北京相关行业在楼市迅速发展的进程中还有待于完善。
另一个可以肯定的是,在中国加入WTO和申奥成功的双重利好之下，今后，这种侯鸟式的置业热潮将会排浪式涌来，外地购房团必将触动北京楼市奔向另一个春天。
异地置业烽烟乍起
中国房价、资金投放量、销售面积的京沪粤三处房地产市场传出的信息表明，“异地置业”正逐渐成为中国人投资的新取向。
据报道，日均流动人口达300万的首都北京虽然承受的资源限量与政策规管的压力更大,但在北京已售的高档商品房中，有近50%为外地人在此“安营扎寨”。
据统计，2000-2002三年间，外地人置业占上海全部房产销售面积的比重逐步上升，分别是11.7%、18.5%、25.8%。这部分人多属投资型买家。
经济发达的珠江三角州，外来的就业人数往往超过本地人。而广东当地户籍管理、择业发展等环境的便利与宽松，使广州的外地购房热潮往往更呈现出“安居”的特点。
2002年3月29日批温州购房团抵京，启动了京城“异地置业”热的先河后，2002年7月末，由精品购物指南等联合举办的“创造生态居住环境、倡导生态居住文化‘浦东置业’推广会”在北京长城饭店成功召开，2003年的天，在美丽的西子湖畔举办的“沪苏杭房产品投资展览会”，两次活动，将异地置业这种新型的投资模式在各城市间的互动效应推向高潮。
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